La mitoyenneté est une qualité du mur, pas de la maison : le Code civil la présume, le titre de propriété la prouve. Les deux voisins paient l’entretien selon leurs droits, aucune ouverture ne se perce dans le mur mitoyen sans accord, et la charge du mur se lit chez le propriétaire, pas chez le locataire.
Les agences classent les biens en maisons mitoyennes, jumelées ou accolées, alors que le droit ne parle que du mur qui sépare deux propriétés. Pour une maison mitoyenne, la vraie question est donc de savoir à qui appartient ce mur, puis qui supporte son entretien et qui décide des travaux.
Un mur présumé mitoyen, pas une maison mitoyenne
Un mur qui sépare deux bâtiments, deux cours ou deux jardins est présumé mitoyen « s’il n’y a titre ou marque du contraire », dit l’article 653 du Code civil. Il appartient alors aux deux voisins. Un mur peut n’être mitoyen qu’en partie, comme le précise la fiche : l’article 653 ne présume la mitoyenneté que « jusqu’à l’héberge » entre deux bâtiments.
Deux marques écartent la mitoyenneté, d’après la fiche officielle de Service-public sur le mur mitoyen : un sommet à une seule pente, ou des tuiles ou bordures d’un seul côté. Le mur appartient alors au propriétaire du côté où se trouvent ces éléments, et l’article 654 cite aussi le chaperon, les filets et les corbeaux de pierre.
La mitoyenneté se prouve par un titre de propriété, comme un acte de vente, par une convention entre voisins publiée au fichier immobilier, ou par une possession de 30 ans, continue, paisible, publique et non équivoque. « Jumelée » ou « accolée » ne tranchent rien : ce sont des mots d’agence, et les pages qui les définissent ne s’accordent pas entre elles.
La présomption cède devant un titre contraire. Dans le doute sur votre mur, l’acte de propriété est la première preuve à lire, mais une possession de 30 ans peut aussi établir la propriété du mur. La fiche renvoie au notaire et, faute d’accord, au tribunal judiciaire.
Qui paie quoi entre voisins
La règle de base tient en une phrase de l’article 655 : la réparation et la reconstruction sont à la charge de « tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun ». Le reste en découle.
| Situation | Qui paie ou décide |
|---|---|
| Entretien courant | Les deux voisins, proportionnellement à leurs droits |
| Réparation, hors urgence | Décidée d’un commun accord, frais partagés |
| Réparation faite seul, hors urgence | Celui qui la fait paie seul |
| Mur qui menace de s’écrouler | L’accord préalable n’est pas exigé |
| Dégradation causée par l’un | Celui qui l’a causée peut être condamné à payer seul, si elle résulte de sa faute |
| Surélévation (exhaussement) | Celui qui surélève : la dépense, la partie ajoutée et son entretien |
| Reconstruction due à la surélévation | Celui qui surélève, seul, si le mur ne la supporte pas |
| Achat de la mitoyenneté | 50 % du coût du mur et 50 % de la valeur du sol, acte notarié, le voisin peut refuser |
| Abandon de la mitoyenneté | Plus aucune contribution, mais plus de droit d’appuyer une construction sur le mur |
L’abandon n’est possible que si aucune construction n’est appuyée sur le mur et que ce n’est pas un mur de soutènement. Il se notifie par courrier recommandé et s’acte par écrit ou devant notaire. Si un défaut d’entretien du voisin qui abandonne rend des travaux nécessaires, il doit d’abord réparer le mur.
Chaque copropriétaire peut bâtir contre le mur et y placer des poutres dans toute son épaisseur, à 54 mm près (article 657). Enfoncer un ouvrage dans le mur ou en appuyer un contre lui demande en revanche le consentement de l’autre, ou une expertise s’il refuse (article 662). Pour une surélévation, l’accord du voisin n’est nécessaire que si elle s’adosse au mur mitoyen ; il peut être oral, mais l’écrit évite le litige.
Si vous louez la maison
L’article 655 met la charge du mur sur « tous ceux qui y ont droit », c’est-à-dire ses propriétaires. La fiche sur les travaux du propriétaire lui laisse, durant le bail, tous les travaux qui ne sont pas des réparations locatives, sauf s’ils sont rendus nécessaires par la faute du locataire. La fiche sur les réparations locatives cite, côté locataire, les petits raccords de peinture et le rebouchage des trous de tableaux ou de miroirs.
Rapprochées, ces règles placent la part d’entretien et de réparation du mur mitoyen chez le propriétaire de la maison. C’est une lecture de ces textes, et le bail ou un professionnel peut la confirmer.
Une fixation lourde, ou un ouvrage enfoncé dans le mur lui-même, se parle au bailleur avant d’être fait, la règle de l’article 662 visant les voisins qui ont droit au mur.
Ouvertures et vues
Dans le mur mitoyen, aucune fenêtre ni ouverture ne se pratique sans le consentement de l’autre voisin, « même à verre dormant » (article 675). Le propriétaire d’un mur non mitoyen qui joint immédiatement le terrain voisin peut y ouvrir des jours à fer maillé, aux mailles d’un décimètre au plus, et à verre dormant, à 2,60 m au-dessus du plancher ou du sol de la pièce éclairée au rez-de-chaussée et 1,90 m aux étages (articles 676 et 677).
Les vues droites, fenêtres d’aspect ou balcons, exigent 1,90 m de distance avec le terrain voisin, et les vues obliques 0,60 m. La distance se compte depuis le parement extérieur du mur, ou depuis la ligne extérieure d’un balcon ; une servitude de passage qui fait obstacle à toute construction sur le terrain voisin écarte la règle (articles 678 à 680).
Vérifier le titre avant d’acheter ou d’écrire au voisin
Avant d’acheter, relisez l’acte de propriété : c’est lui qui dit si le mur est mitoyen, en tout ou en partie. Un mur en mauvais état après l’achat se traite avec le voisin, et pour un défaut découvert après la vente, voir les vices cachés d’une maison achetée.
En cas de désaccord, une vidéo d’avocat avance deux repères pour un litige de mur : le bornage, amiable avec un géomètre expert ou judiciaire, fixe la limite exacte, et le plan local d’urbanisme donne les hauteurs de murs et de clôtures.
Avant le tribunal judiciaire, la fiche sur le mur mitoyen recommande un conciliateur de justice, gratuit, un médiateur ou une procédure participative, tous deux payants.
Sources
- Service-public, « Mur mitoyen » (vérifiée le 14 septembre 2026)
- Code civil, articles 653 à 663 et 675 à 680, texte consolidé
- Service-public, « Travaux à la charge du propriétaire » (vérifiée le 28 mai 2025)
- Service-public, « Entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire » (vérifiée le 21 mai 2025)
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