Le vendeur supporte un défaut caché même sans le connaître, sauf clause de non-garantie valable entre particuliers. Trois conditions : défaut grave, caché, antérieur à la vente. L’acheteur dispose de deux ans à compter de la découverte, vingt ans au plus après la vente, et choisit entre rendre la maison contre le prix ou la garder avec une réduction.
Un vice caché se joue d’abord sur une question de répartition : qui, de l’acheteur ou du vendeur, porte le défaut une fois la maison vendue. Voici la règle et sa clause, les trois conditions, les deux délais, le choix de l’acheteur, la preuve, puis le côté du vendeur.
Qui supporte le défaut : le vendeur, sauf clause
Le vendeur doit garantir les défauts cachés de la maison, même s’il ne les connaissait pas. L’article 1643 du code civil prévoit pourtant qu’il peut stipuler le contraire : c’est la clause de non-garantie, d’usage dans les actes signés entre particuliers.
Cette clause ne protège pas toujours. Elle tombe si le vendeur connaissait le défaut au moment de la vente : sa bonne foi décide. Un vendeur professionnel, ou assimilé comme un particulier qui a fait lui-même les travaux, est présumé connaître le vice et ne peut pas l’opposer à un acheteur de bonne foi, selon la jurisprudence que citent les fiches des notaires.
Les trois conditions
La garantie ne couvre pas tout défaut. Il faut les trois conditions réunies, comme le rappelle un avocat dans la vidéo plus bas : un défaut grave, qui rend la maison impropre à son usage ou en diminue tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou à un moindre prix ; un défaut caché ; un défaut antérieur à la vente.
| Situation | Vice caché ? | Pourquoi |
|---|---|---|
| Infiltration en toiture masquée par un faux plafond fraîchement repeint | Probablement oui | Grave, non visible à la visite, existait avant la vente |
| Fissure large sur la façade, visible dès la visite | Non | Apparent : l’acheteur a pu s’en rendre compte |
| Termites dans la charpente, découvertes un an après | À prouver | Il faut établir que l’infestation existait déjà à la vente |
| Joint de robinet qui goutte, chaudière en fin de vie | Non | Usure normale, sans gravité suffisante |
Deux délais, deux points de départ
Deux ans à compter de la découverte du défaut, et non de la vente : c’est ce que fixe l’article 1648. Un plafond de vingt ans à compter de la vente borne le tout, d’après l’article 2232.
Exemple construit : une maison achetée le 10 mars 2025, une infiltration découverte le 15 novembre 2026. L’action se forme au plus tard le 15 novembre 2028, et jamais après le 10 mars 2045.
Le délai de deux ans court dès la découverte du défaut. Une lettre au vendeur ne l’interrompt pas : seule une demande en justice, une expertise judiciaire comprise, a cet effet.
Rendre le bien ou le garder
L’acheteur choisit entre deux actions, qu’explique la même vidéo d’un cabinet d’avocat.
L’action rédhibitoire annule la vente : la maison est rendue, le prix et les frais sont restitués. L’action estimatoire garde la maison et obtient une partie du prix en retour, fixée sur le coût du défaut. Si le vendeur connaissait le vice, l’acheteur peut aussi demander des dommages et intérêts. L’acheteur n’a pas, en revanche, de droit à exiger du vendeur qu’il fasse les travaux.
Prouver le défaut
La charge de la preuve repose sur l’acheteur. Plusieurs éléments la constituent :
- des photos et un constat de commissaire de justice, dès la découverte, avant toute réparation ;
- l’avis d’un expert du bâtiment, qui date le défaut et en donne la cause ;
- les diagnostics et le compromis, qui fixent ce que le vendeur avait déclaré ;
- à défaut d’accord, une expertise judiciaire, demandée au tribunal.
Les réparations urgentes, comme bâcher une toiture, se font en gardant les pièces et les photos de l’état d’origine. Un assureur peut couvrir le dommage causé, par exemple un dégât des eaux, sans couvrir le défaut lui-même.
Côté vendeur : ce qui protège, ce qui ne protège pas
La clause de non-garantie protège un particulier de bonne foi. Elle ne protège ni celui qui savait, ni celui qui a masqué un défaut avant la visite. Vendre une maison dont le vendeur a refait lui-même la toiture expose davantage qu’une maison jamais touchée.
Vous vendez ou vous achetez ? Le vendeur gagne à déclarer dans l’acte ce qu’il sait, et à conserver factures et diagnostics ; l’acheteur à faire constater sans attendre. L’autre garantie du vendeur, qui protège l’acheteur d’une réclamation d’un tiers sur la maison, est décrite dans l’article sur la garantie d’éviction, l’autre garantie du vendeur.
Sources
- Code civil, articles 1641, 1643, 1644, 1645 et 1648
- Code civil, article 2232
Signaler une erreur dans cet article · Comment nous écrivons nos articles