Dans cette formule, l’acheteur supporte toutes les charges, la taxe foncière, l’entretien et les grosses réparations, et dispose du bien dès la signature. Le vendeur perd son droit d’usage et d’habitation et reçoit un bouquet puis une rente. La vente peut être annulée si l’aléa manque : un décès dans les vingt jours en est le cas écrit.
La répartition des charges décide de tout dans un viager. Voici qui paie quoi, ce que reçoit le vendeur, la rente et son impôt, puis les risques d’annulation.
Qui paie quoi, face au viager occupé
Le viager libre se distingue du viager occupé par un seul point : l’occupation. Elle déplace la charge d’un camp à l’autre, poste par poste.
| Poste | Viager libre | Viager occupé |
|---|---|---|
| Usage du bien | L’acheteur occupe, loue ou revend | Le vendeur garde son droit d’usage et d’habitation |
| Entretien courant | Acheteur | Vendeur |
| Grosses réparations | Acheteur | Acheteur |
| Taxe foncière | Acheteur | Vendeur, usufruitier |
| Rente viagère | Acheteur, jusqu’au décès du vendeur | Acheteur, jusqu’au décès du vendeur |
La vidéo ci-dessous, d’un avocat fiscaliste, reprend cette répartition : en occupé, le vendeur réalise l’entretien courant et l’acheteur les grosses réparations ; en libre, tout revient à l’acheteur. L’acte notarié précise ensuite qui paie les travaux et les taxes foncières.
Ce que le vendeur abandonne, et ce qu’il reçoit
Le vendeur renonce à son droit d’usage et d’habitation, et à celui de ses héritiers. En échange, il reçoit un bouquet, somme payée comptant dont le montant est libre et qui atteint généralement 30 % de la valeur, d’après l’avocat, puis une rente mensuelle.
Exemple publié par un site d’annonces de viager : une villa de 340 000 €, vendue avec un bouquet de 175 000 € et une rente de 900 € par mois. Le bouquet pèse ici 51 % de la valeur, bien au-dessus de 30 %. Deux sites de professionnels annoncent une décote de 25 à 50 % pour le viager occupé par rapport au libre : aucune source officielle ne la confirme.
Exemple construit pour l’acheteur : une rente de 900 € par mois fait 10 800 € par an. Avec une taxe foncière de 1 400 € et 1 600 € de charges de copropriété, hypothèses de l’exemple, la dépense annuelle atteint 13 800 €, avant tout bouquet et tout travaux.
La rente et son impôt
- la rente est révisée chaque année selon l’indice du coût de la construction, dans la plupart des cas, précisent les notaires ;
- sa part imposable pour le vendeur dépend de son âge : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans ;
- l’acheteur déclare chaque année avant le 1er février les arrérages versés, sous peine d’une amende de 5 % des sommes non déclarées, selon l’avocat de la vidéo.
Si l’acheteur décède, le contrat ne tombe pas : ses héritiers poursuivent le paiement de la rente jusqu’au décès du vendeur.
Ce qui peut annuler la vente
Le viager repose sur l’aléa : ni l’un ni l’autre ne sait quand le vendeur décédera. L’article 1975 du code civil retire tout effet à la vente quand le vendeur, atteint d’une maladie à la signature, décède dans les vingt jours.
Le délai de vingt jours n’est pas une limite absolue. La Cour de cassation a jugé le 18 janvier 2023 que l’article 1975 n’interdit pas de constater la nullité d’une vente en viager même si le décès survient plus tard.
Vous êtes du côté du vendeur ou de l’acheteur ? La question change ce que vous demandez au notaire : le vendeur vérifie que la rente couvre ses besoins, l’acheteur qu’aucune maladie connue ne ruine l’aléa.
Avant de signer
Un bien occupé par un locataire ne se vend pas libre : voir le congé pour vente et ses délais. Pour le reste, la rente, le bouquet et les charges se fixent dans l’acte authentique, devant un notaire.
Sources
- Notaires de France, page sur l’achat et la vente en viager, 13 mars 2026
- Ministère de l’Économie, fiche « Le viager : comment ça marche ? »
- Code civil, articles 1968 et suivants ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 janvier 2023
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