Le congé pour vendre se donne six mois avant l’échéance du bail pour un logement vide, trois mois pour un meublé. Il doit indiquer le motif, le prix et les conditions de la vente, à peine de nullité. Sur un logement vide, il vaut offre de vente : le locataire dispose des deux premiers mois du préavis pour l’accepter. En meublé, ce droit de priorité n’existe pas.
Qui peut donner ce congé et à quelle date, ce qu’il doit contenir pour tenir, le droit d’achat du locataire et ses délais, ce qui change en meublé, et les situations où le congé ne peut pas être donné.
Ce que le bailleur doit respecter pour que le congé tienne
Le bail en cours est-il vide ou meublé ? Tout le reste en dépend. Le congé pour vendre ne se donne pas à n’importe quel moment : il produit effet à l’échéance du bail, et pas avant. Le préavis est de six mois pour un logement vide loué en résidence principale, de trois mois pour un meublé.
Le congé doit être justifié, et le motif écrit dans la lettre. La loi du 6 juillet 1989 prévoit la nullité du congé qui ne l’indique pas. Pour une vente, il faut aussi le prix et les conditions de la vente projetée, la description précise du logement et de ses annexes louées, et l’énoncé des cinq premiers alinéas du II de l’article 15.
Une notice d’information sur les obligations du bailleur et les voies de recours du locataire est jointe au congé. Son contenu est fixé par un arrêté de 2017 : elle ne se rédige pas, elle se joint telle quelle.
Le point de départ du délai dépend du mode de notification, et c’est là que les dates se perdent.
| Mode de notification | Point de départ du délai | Preuve dont on dispose |
|---|---|---|
| Lettre recommandée avec accusé de réception | Jour de la réception effective | Avis de réception signé |
| Acte de commissaire de justice | Jour de la signification | Acte, le plus sûr en cas de contestation |
| Remise en main propre | Jour de la remise | Émargement ou récépissé daté |
| Lettre recommandée électronique | Jour de la réception | Accord préalable du destinataire, à conserver |
Prenons un bail de trois ans signé le 1er mars, dont l’échéance tombe le 28 février. Pour produire effet à cette échéance, le congé doit être reçu au plus tard le 28 août précédent. Reçu le 2 septembre, il arrive trop tard : le bail se reconduit, et le congé ne vaudra que pour l’échéance suivante.
Un recommandé présenté mais retiré cinq jours plus tard décale d’autant le point de départ. Sur un dossier serré, l’acte de commissaire de justice supprime cette incertitude.
Le congé vaut offre de vente : les délais du locataire
Pour un logement vide, le congé pour vendre n’est pas seulement une fin de bail : il vaut offre de vente au locataire, au prix et aux conditions indiqués dans la lettre. Le locataire est donc prioritaire pour acheter.
Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Passé ce délai sans réponse, elle est caduque et le bailleur retrouve sa liberté de vendre à qui il veut, aux conditions annoncées.
Si le locataire accepte, il dispose de deux mois pour réaliser l’acte de vente. Ce délai est porté à quatre mois s’il a indiqué, dans sa réponse, qu’il recourait à un prêt. Une acceptation sans mention du prêt laisse donc deux mois, et cette ligne se lit avant de répondre.
Le prix annoncé engage. Si le bailleur vend ensuite à un tiers à des conditions plus avantageuses, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, qui dispose alors d’un mois pour se porter acquéreur. Un congé donné à un prix volontairement élevé, puis une vente à la baisse, fait donc revenir le locataire dans la boucle.
Côté locataire, ne rien répondre est une réponse : le silence vaut renoncement à l’achat, sans effet sur l’obligation de quitter les lieux au terme du préavis.
En meublé, le locataire n’a pas de droit de priorité
La différence est rarement dite, et elle change tout pour un occupant de meublé. Le bailleur doit donner un congé motivé avec un préavis de trois mois, mais ce congé ne vaut pas offre de vente.
Le régime des locations meublées, organisé par le titre I bis de la loi de 1989, n’a pas institué de droit de préemption équivalent à celui du II de l’article 15. L’ANIL le rappelle dans son analyse sur ce point précis.
Un locataire de meublé qui reçoit un congé pour vente n’a donc rien à accepter ni à refuser : il a trois mois, et la vente se fera sans lui. La contrepartie, c’est que le bailleur n’a pas à annoncer de prix dans le congé.
Les cas où le congé ne peut pas être donné
Acheter un logement occupé ne donne pas le droit de donner congé à la première échéance venue. La loi impose un décalage, selon la date à laquelle le bail en cours se termine.
Lorsque le terme du bail intervient plus de trois ans après l’acquisition, le congé pour vendre peut être donné pour cette échéance. S’il intervient moins de trois ans après l’achat, le congé pour vendre n’est possible qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement. Un acquéreur pressé se retrouve donc à attendre le bail suivant.
Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé par arrêté, sans lui proposer un logement correspondant à ses besoins. Ce plafond est revalorisé et varie selon la zone et la composition du foyer : il se vérifie à la date du congé. La protection tombe si le bailleur est lui-même une personne physique de plus de 65 ans, ou si ses ressources sont inférieures à ce même plafond.
Un congé donné en méconnaissance de ces règles ne produit pas d’effet. Le locataire reste dans les lieux, et le bail se poursuit aux conditions antérieures.
Ce que le juge contrôle en cas de contestation
Le contentieux du congé pour vente porte presque toujours sur deux points : la forme et la réalité du motif. Sur la forme, une mention manquante suffit à faire tomber le congé.
Sur le fond, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif invoqué et le respect des obligations du bailleur. Il peut déclarer le congé non valide si la fin du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Un congé pour vendre suivi d’une remise en location se discute devant lui.
Avant d’en arriver là, la commission départementale de conciliation examine gratuitement les litiges locatifs et rend un avis.
Un congé déjà notifié et contesté relève, lui, du tribunal judiciaire. À ce stade, un professionnel ou une association agréée devient nécessaire : les délais de recours sont courts et chaque dossier dépend de ses propres pièces.
Ce qu’il faut vérifier avant d’envoyer ou de répondre
Côté bailleur, trois points se vérifient avant l’envoi : la date d’échéance exacte du bail, le contenu complet de la lettre avec le prix et la notice jointe, et le mode de notification qui donnera une date certaine.
Côté locataire, la première chose à faire est de noter la date de réception, puis de compter les deux mois pendant lesquels l’offre de vente reste valable. Si l’achat est envisagé, l’état du marché locatif là où se trouve le logement aide à situer le prix annoncé avant de répondre.
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15, version en vigueur
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-8, logements meublés
- Service-public.gouv.fr, « Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire », fiche F929, page vérifiée le 1er juin 2026
- ANIL, analyse juridique sur le droit de préemption du locataire d’un logement meublé
