Le délai de restitution part de la remise des clés, pas de la fin du bail : un mois si les deux états des lieux concordent, deux mois sinon. Passé ce délai, le dépôt est majoré de 10 % du loyer hors charges par mois de retard commencé, mais cette majoration se réclame, et elle tombe si vous n’avez pas laissé votre nouvelle adresse. En copropriété, le bailleur peut garder jusqu’à 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté des comptes.
Une caution non rendue après 1 mois vise en réalité le dépôt de garantie, la somme versée à la signature ; la caution désigne la personne qui se porte garante.
D’abord, à partir de quand court le délai
Le compteur ne démarre ni à la fin du préavis, ni au dernier jour du bail. Il démarre le jour où les clés sont rendues, en main propre ou par lettre recommandée.
La nuance a des effets concrets. Des clés déposées dans une boîte aux lettres ou laissées chez un voisin ne font courir aucun délai prouvable, et un envoi postal décale le point de départ à la date de remise.
Ce jour-là se joue aussi la majoration de retard, qui suppose que le bailleur ait votre nouvelle adresse. Avez-vous une trace écrite de la date de remise des clés ? Sans elle, le point de départ se discute.
Un mois ou deux mois, selon l’état des lieux
La durée dépend de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, pas de la bonne volonté du bailleur.
| Situation à la sortie | Délai maximum | Ce que le bailleur doit produire |
|---|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à celui d’entrée | 1 mois | Rien à justifier : le dépôt se rend en entier |
| Différences constatées entre les deux états des lieux | 2 mois | États des lieux, photos, constat de commissaire de justice, factures ou devis, lettre de réclamation |
| Loyers ou charges impayés | 2 mois | Le décompte des sommes dues et les pièces qui l’appuient |
Une retenue sans justificatif n’est pas une retenue : c’est un retard, avec les conséquences qui vont avec. Un devis suffit, mais il doit être précis et correspondre aux dégradations relevées.
La majoration de 10 % : comment elle se calcule, et pourquoi elle se perd
Passé le délai, le dépôt à restituer est augmenté de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Un mois entamé compte donc en entier.
Prenons un exemple construit, aux règles en vigueur en 2026. Loyer de 700 € hors charges, dépôt de 700 €, clés rendues le 5 mars, état des lieux conforme : le dépôt était dû au 5 avril. Un versement au 20 mai accuse un mois et quinze jours de retard, soit deux mois commencés, donc une majoration de 140 € qui porte la somme due à 840 €.
Cette majoration n’est presque jamais versée spontanément : elle se calcule, s’écrit dans le courrier de relance avec les dates, et se réclame en même temps que le principal.
Un cas la fait disparaître entièrement : lorsque le retard vient de ce que le locataire n’a pas indiqué sa nouvelle adresse lors de la remise des clés. Un juge le vérifie en premier, et c’est aussi le plus simple à sécuriser.
Les 20 % que le bailleur peut garder en copropriété
Dans un immeuble en copropriété, une partie des charges n’est connue qu’après l’arrêté annuel des comptes. Le bailleur peut donc conserver une provision sur le dépôt en attendant ce solde.
Cette provision doit être fixée à l’appui de documents justificatifs et ne peut pas dépasser 20 % du dépôt de garantie. Le reste se rend dans le délai normal, un mois ou deux mois. Le solde des 20 % intervient après l’arrêté des comptes de la copropriété, et une régularisation anticipée peut être demandée d’un commun accord.
Autrement dit, un bailleur qui garde la totalité du dépôt « en attendant les charges » sort du cadre : seuls 20 % peuvent attendre.
Ce qu’il faut faire, dans l’ordre
Les démarches se font dans un ordre précis, chacune préparant la suivante.
- rassembler les pièces : bail, les deux états des lieux, la preuve de la remise des clés, la preuve de la nouvelle adresse communiquée, les quittances ;
- relancer par écrit, courriel ou courrier simple, en rappelant la date de remise des clés et le délai applicable ;
- mettre en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en chiffrant le principal et la majoration, et en fixant un délai de réponse ;
- saisir un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation, gratuitement ;
- saisir le juge des contentieux de la protection si rien n’aboutit.
La mise en demeure est l’étape qui débloque le plus de dossiers, parce qu’elle chiffre et qu’elle date. Elle vaut aussi preuve de la démarche amiable si le litige va plus loin.
Quel recours selon le montant
En dessous de 5 000 €, la démarche amiable est un passage obligé : conciliateur de justice ou commission départementale de conciliation, l’un comme l’autre gratuits.
Au-dessus de 5 000 €, le juge des contentieux de la protection peut être saisi directement, dans un délai de trois ans à compter du jour où le dépôt aurait dû être rendu.
Ces instances conseillent les deux parties, locataire comme propriétaire, et un dossier complet y avance plus vite qu’un échange de courriers.
Ce que le locataire doit avoir fait de son côté
La restitution se prépare avant la sortie. L’état des lieux d’entrée peut être complété dans les dix jours qui suivent son établissement, et c’est le moment de signaler ce qui n’y figure pas.
L’entretien courant reste à la charge de l’occupant pendant tout le bail : joints, grilles d’aération, entretien de la chaudière, trous rebouchés. Ce que l’état des lieux de sortie relève conditionne ensuite la retenue.
Enfin, la nouvelle adresse se donne à la remise des clés, avec la même rigueur que le reste. C’est également ce qui vaut pour les autres fins de bail, y compris après un congé pour vente.
Par quoi commencer ce soir
Relevez la date exacte de remise des clés et vérifiez la conformité des deux états des lieux. Comptez les mois commencés depuis l’échéance, chiffrez la majoration, et envoyez une mise en demeure datée. Si rien ne bouge sous quinze jours, saisissez la conciliation, c’est gratuit.
Sources
- Service-public.gouv.fr, « Dépôt de garantie dans un bail d’habitation », fiche F31269, page vérifiée le 9 juin 2026
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 22 et 25-3, restitution du dépôt de garantie
