Le loyer ne cesse d’être dû qu’avec un arrêté d’insalubrité ou de mise en sécurité, du premier jour du mois qui suit sa notification jusqu’à la mainlevée. Ce qui a été payé malgré l’arrêté se réclame dans les trois ans. Sans arrêté, seul le juge peut réduire ou suspendre le loyer. Les charges restent dues.
Logement insalubre et remboursement du loyer : la réponse dépend d’un seul document, l’arrêté. Avec lui, c’est au propriétaire de rendre ce qu’il a encaissé ; sans lui, c’est au locataire de prouver son préjudice devant le juge. Un arrêté vous a-t-il déjà été notifié ?
Trois voies confondues sous le mot « remboursement »
Le mot recouvre trois mécanismes juridiques distincts, qui n’ont ni les mêmes conditions, ni le même effet, ni la même autorité pour décider.
| Voie | Condition | Ce qui se récupère | Qui décide |
|---|---|---|---|
| Restitution des loyers indûment perçus | Un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité notifié | Les loyers payés après la date où ils ont cessé d’être dus | Personne : l’effet est automatique, le juge n’intervient qu’en cas de refus |
| Réduction ou suspension du loyer | Un logement non décent, sans arrêté | Une baisse ou un arrêt du loyer pour la suite, jusqu’aux travaux | Le juge des contentieux de la protection |
| Dommages et intérêts | Un trouble de jouissance ou un préjudice prouvé | Une indemnité pour la période passée | Le juge, au vu des preuves |
Les pages qui parlent de « remboursement rétroactif » mélangent souvent la première voie, de plein droit, et la troisième, qui dépend entièrement du dossier.
Insalubre, indécent : la qualification décide
Dans le langage courant, un logement humide et moisi est « insalubre ». Juridiquement, il ne l’est qu’une fois qualifié comme tel par l’autorité administrative, après une visite.
L’insalubrité vise un risque pour la santé ou la sécurité des occupants ou du voisinage. Elle est constatée par l’agence régionale de santé ou le service communal d’hygiène, puis déclarée par un arrêté du préfet. La mise en sécurité, qui répond à un danger pour la solidité du bâtiment, relève du maire.
La non-décence est une notion du bail : le logement ne répond pas aux caractéristiques minimales que le propriétaire doit fournir, sans forcément menacer la santé. Elle ne donne lieu à aucun arrêté et se tranche devant le juge.
La vidéo ci-dessous rappelle les locaux qui ne peuvent pas être loués pour l’habitation, caves, sous-sols, combles, pièces sans ouverture, et le rôle du préfet dans la reconnaissance officielle.
Après l’arrêté : ce qui cesse d’être dû, ce qui reste
Le loyer cesse d’être dû à partir du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté, ou son affichage. Il redevient dû le premier jour du mois qui suit la mainlevée, c’est-à-dire le constat que les travaux prescrits sont faits.
Pendant cette période, la répartition est nette. Le loyer n’est à la charge de personne ; les charges restent exigibles, à la charge du locataire ; l’hébergement, si le logement doit être libéré, est à la charge du propriétaire.
La durée du bail est gelée : à la mainlevée, il reste à courir la durée qui restait au moment de la notification. L’aide au logement est suspendue pendant la même période, puisqu’il n’y a plus de loyer à couvrir.
Sans arrêté notifié ni décision de justice, le loyer reste dû en entier, même dans un logement très dégradé. Cesser de payer de sa propre initiative expose à une procédure pour impayés. La suspension ne joue pas non plus lorsque l’insalubrité tient uniquement à des revêtements dégradés contenant du plomb.
Récupérer les loyers payés malgré l’arrêté
Les sommes encaissées par le propriétaire alors qu’elles n’étaient plus dues sont restituées au locataire, ou déduites des loyers à venir. La loi le prévoit sans condition : il n’y a pas de préjudice à démontrer.
Prenons un exemple construit. Un arrêté est notifié le 10 mars, pour un loyer de 650 € hors charges. Le loyer cesse d’être dû au 1er avril. Le locataire a continué à payer en avril, mai et juin : 1 950 € sont à restituer ou à déduire, les charges de ces trois mois restant dues.
La demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant une copie de l’arrêté et les justificatifs de paiement. Toute action née du bail se prescrit par trois ans à compter du jour où le locataire a connu, ou aurait dû connaître, les faits qui lui ouvrent ce droit. En cas de refus, le juge des contentieux de la protection est compétent.
Sans arrêté : ce que le juge peut accorder
Pour un logement non décent, le locataire demande d’abord au propriétaire la mise en conformité, par écrit. Sans accord ou sans réponse dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie ; ce n’est pas un passage obligé avant le juge.
Le juge fixe les travaux et leur délai. Il peut aussi réduire le loyer, ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, ainsi que la durée du bail, jusqu’à l’exécution des travaux. Ces mesures valent pour l’avenir ; le passé se règle par des dommages et intérêts, qui se prouvent.
- photos datées des désordres, prises à intervalles réguliers ;
- courriers au propriétaire et ses réponses, avec les accusés de réception ;
- attestations de voisins, du gardien ou de proches ;
- certificats médicaux si la santé des occupants est atteinte ;
- constat d’un commissaire de justice, ou rapport de visite de la mairie ou de l’ARS.
Une tache d’humidité ne prouve pas à elle seule la responsabilité du propriétaire : une ventilation obstruée ou un séchage de linge en intérieur relèvent de l’usage. Avant d’écrire, il est utile d’identifier l’origine d’une moisissure au plafond.
Allocataire CAF : l’aide conservée jusqu’à 18 mois
Quand la CAF ou la MSA constate que le logement n’est pas décent, elle conserve l’allocation logement au lieu de la verser au propriétaire, pendant dix-huit mois au plus, et lui notifie qu’il doit mettre le logement en conformité dans ce délai pour la recevoir.
Pendant ce temps, le locataire paie le loyer et les charges diminués du montant de l’allocation. Cette diminution ne peut pas fonder une demande de résiliation du bail par le propriétaire.
Hébergement, relogement et départ
Si l’arrêté interdit temporairement d’habiter ou si les travaux rendent le logement inhabitable, le propriétaire doit assurer un hébergement décent, à ses frais. Au-delà de trois ans, l’éviction est considérée comme définitive.
En cas d’interdiction définitive, le propriétaire doit proposer un relogement correspondant aux besoins et aux possibilités de l’occupant, et lui verser une indemnité égale à trois mois du nouveau loyer pour couvrir ses frais de réinstallation. À défaut, la collectivité qui a engagé la procédure s’en charge et se retourne contre lui.
Le bail n’est pas résilié par l’arrêté. L’occupant qui reste dans les lieux faute de relogement conforme est occupant de bonne foi et ne peut pas être expulsé pour ce motif. En cas de départ, le dépôt de garantie suit les règles ordinaires : voir la restitution du dépôt de garantie.
Ce qu’il faut faire, dans l’ordre
Continuez à payer tant qu’aucun arrêté ni jugement n’existe, écrivez au propriétaire en recommandé, réunissez les preuves, signalez le logement à la mairie ou sur Signal Logement, puis réclamez par écrit les loyers payés après la notification d’un arrêté, dans les trois ans.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, article L521-2, version en vigueur depuis le 21 novembre 2024, et article L521-3-1
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 7-1 et 20-1
- Code de la construction et de l’habitation, articles L843-1 et R843-2
- ANIL, « Votre immeuble ou votre logement est en mauvais état, que faire ? »
