Quand le propriétaire vend et que le préavis se termine sans nouveau logement, le locataire perd son droit d’occuper, mais il ne peut être expulsé que sur décision d’un juge, deux mois au moins après un commandement de quitter les lieux, et jamais entre le 1er novembre et le 31 mars. Le propriétaire n’a pas à reloger, sauf si le locataire a plus de 65 ans et des ressources modestes.
Ce que le congé laisse comme droits à sa date de fin, les locataires que le bailleur doit reloger, le statut de celui qui reste, la procédure et ses délais, puis les démarches de logement à lancer.
Le congé ne vous impose pas de trouver un logement, mais il met fin au bail
Le risque de ne rien trouver repose sur le locataire : un congé pour vente valable met fin au bail à sa date d’échéance, que le locataire ait ou non un autre logement. En location vide, le préavis est de six mois avant la fin du bail, et le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente, qui valent offre d’achat au locataire.
Avant de raisonner sur la suite, la validité du congé se vérifie : délai, motif, notice jointe. Les points qui peuvent le rendre nul, et la validité du congé pour vente et votre droit d’achat, sont détaillés à part. Un congé irrégulier ne met pas fin au bail, et c’est souvent là que se joue la situation.
Vous louez vide ou meublé ? En meublé, le préavis du bailleur est de trois mois et le locataire n’a aucun droit de préemption ; la suite, en revanche, est la même : pas d’expulsion sans juge.
Les locataires que le propriétaire doit reloger
La règle générale ne met aucune obligation de relogement à la charge du propriétaire. L’exception est fixée par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : le bailleur doit proposer un logement adapté aux besoins et aux possibilités du locataire, dans un périmètre géographique défini, quand celui-ci a plus de 65 ans et des ressources inférieures au plafond des logements conventionnés.
La même protection vaut quand le locataire héberge à sa charge une personne de plus de 65 ans qui remplit la condition de ressources. Elle tombe si le bailleur, personne physique, a lui-même plus de 65 ans ou des ressources sous le même plafond. L’âge s’apprécie à l’échéance du bail, les ressources à la date où le congé a été notifié, et l’offre peut arriver jusqu’au dernier jour du préavis.
Si vous êtes encore dans les lieux à la fin du préavis
À la date de fin du bail, le locataire qui reste devient un occupant sans droit ni titre. Il ne doit plus un loyer mais une indemnité d’occupation, en général du même montant, jusqu’à son départ effectif. Le dépôt de garantie, l’état des lieux et la remise des clés suivent au moment où il part.
Le propriétaire ne peut pas faire partir l’occupant lui-même : changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, sortir les meubles ou menacer pour obtenir le départ sans le concours de l’État est puni de trois ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du code pénal, créé en 2023). Seul un jugement, exécuté par un commissaire de justice, permet l’expulsion.
Du jugement à l’expulsion, les délais qui courent
La procédure suit un ordre fixé par les textes. Chaque étape ouvre un délai, et chaque délai a son point de départ.
| Étape | Qui agit | Délai et point de départ |
|---|---|---|
| Assignation devant le juge des contentieux de la protection | le propriétaire | après la fin du bail |
| Jugement d’expulsion | le juge | peut accorder des délais d’un mois à un an |
| Commandement de quitter les lieux | le commissaire de justice | expulsion impossible avant deux mois à compter du commandement |
| Trêve hivernale | la loi | aucune expulsion du 1er novembre au 31 mars, sauf relogement assuré |
| Concours de la force publique | le préfet | demandé par le commissaire de justice si l’occupant reste |
Depuis la loi du 27 juillet 2023, les délais que le juge peut accorder vont d’un mois à un an, contre trois mois à trois ans auparavant. Le juge tient compte de la situation des deux parties, de la bonne volonté de l’occupant, de la saison et des démarches de relogement engagées.
Des délais peuvent aussi être demandés après le jugement, au juge de l’exécution, par un formulaire de demande de délais. Les démarches de relogement déjà faites, demandes de logement social, recherches, recours, sont ce que le juge regarde en premier : les conserver toutes, avec leurs dates.
Trouver un logement pendant ce temps
La recherche de logement se mène en parallèle de la procédure, pas après. Une demande de logement social se dépose dès la réception du congé, et son numéro unique sert de preuve de démarche. Une personne menacée d’expulsion sans relogement peut aussi saisir la commission de médiation au titre du droit au logement opposable, le DALO.
L’agence départementale d’information sur le logement, l’ADIL, renseigne gratuitement sur le congé, la procédure et les aides au logement. Les courriers de la procédure ne s’ignorent jamais : chacun ouvre un délai pendant lequel il est encore possible d’agir.
Les étapes à tenir, dans l’ordre
- Vérifier la validité du congé dès sa réception : délai, motif, prix, notice.
- Vérifier si la protection des plus de 65 ans aux ressources modestes s’applique.
- Déposer une demande de logement social et, si besoin, un recours DALO, en gardant les preuves.
- Rester joignable et répondre à chaque acte de la procédure, en demandant des délais au juge si le relogement n’est pas trouvé.
Un litige engagé relève d’un avocat, de l’ADIL ou d’une association agréée, parce que la réponse dépend du congé reçu et des faits de chaque dossier.
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15
- Code des procédures civiles d’exécution, articles L412-1, L412-3, L412-4 et L412-6, dans leur rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023
- Code pénal, article 226-4-2
- Code de la construction et de l’habitation, article L441-2-3
