La garantie d’éviction est due par le vendeur, même si l’acte n’en dit rien : il garantit l’acheteur contre son propre fait et contre les droits qu’un tiers ferait valoir. Une clause peut l’écarter pour les tiers, jamais pour le fait du vendeur ; entre un professionnel et un particulier, elle est réputée non écrite. L’acheteur évincé récupère le prix et les frais.
Qui doit la garantie d’éviction, contre quels troubles, ce qu’une clause peut retirer, ce que l’acheteur obtient, le geste qui la préserve, puis le délai pour agir.
Le vendeur garantit, même sans clause
La charge pèse sur le vendeur, et l’acheteur n’a rien à faire écrire pour en bénéficier. L’article 1626 du Code civil l’oblige « de droit » à garantir l’acquéreur contre l’éviction, totale ou partielle, et contre les charges non déclarées lors de la vente.
Le vendeur lui doit la possession paisible du bien : l’acheteur doit pouvoir en jouir sans que le vendeur ou un tiers lui conteste son droit.
La règle vaut pour toutes les ventes d’immeubles, maison, appartement ou terrain, à l’exception des ventes judiciaires, selon la fiche des notaires. Elle survit au vendeur : à son décès, ses héritiers en deviennent tenus, et l’action passe aussi aux héritiers de l’acheteur.
Vous êtes l’acheteur qui reçoit le courrier d’un tiers, ou le vendeur qui se demande ce qu’il garantit encore ? Les deux lectures se rejoignent sur le même texte. Celui qui hésite encore avant la signature trouvera les portes de sortie après un compromis.
Deux sources de trouble : le vendeur lui-même, ou un tiers
Le trouble peut venir du vendeur ou d’une personne extérieure à la vente. La différence compte, car le vendeur ne répond pas des mêmes troubles dans les deux cas :
| Origine du trouble | Exemples | Ce dont le vendeur répond | Peut-il s’en exonérer ? |
|---|---|---|---|
| Le vendeur | Bien vendu deux fois ; usufruit ou servitude conservés ; vendeur qui prétend avoir acquis le bien par prescription | Ses troubles de droit et ses troubles de fait | Non, jamais |
| Un tiers | Revendication de propriété ; servitude non déclarée ; hypothèque non révélée ou saisie | Les seuls troubles de droit, nés avant la vente | Oui, par une clause expresse, sauf vente d’un professionnel à un particulier |
Le trouble de droit conteste l’existence, la nature ou l’étendue du droit de l’acheteur : un voisin qui revendique un passage, un créancier qui fait valoir une hypothèque. Le trouble de fait est une atteinte matérielle à la jouissance, comme une construction qui supprime une vue ; d’un tiers, il relève du droit commun, pas de la garantie du vendeur.
Ce qu’une clause peut retirer, et ce qu’elle ne peut pas
Les parties peuvent étendre la garantie, la réduire, ou convenir que le vendeur n’en devra aucune (article 1627). La clause doit être expresse, écrite dans l’acte et détaillée. Elle vise alors les troubles venant des tiers et les charges non déclarées.
Aucune clause ne libère le vendeur de son fait personnel : toute convention contraire est nulle (article 1628). Quand le vendeur est un professionnel et l’acheteur un particulier, les clauses qui limitent ou excluent la garantie, quelle que soit l’origine du trouble, sont réputées non écrites (code de la consommation, article R212-1).
Même avec une clause de non-garantie valable, le vendeur doit rendre le prix si l’acheteur est évincé, sauf deux cas : l’acheteur connaissait le risque d’éviction au jour de la vente, ou il a acheté « à ses périls et risques » (article 1629). La clause retire alors les dommages-intérêts, pas le prix.
Ce que l’acheteur évincé obtient
L’éviction est totale quand l’acheteur perd tout le bien. L’article 1630 lui ouvre alors, contre le vendeur :
- la restitution du prix, en entier, même si le bien a perdu de la valeur entre-temps (article 1631) ;
- la restitution des fruits, comme des loyers, s’il doit les rendre à celui qui l’évince ;
- les frais de procédure et les frais du contrat ;
- des dommages-intérêts ;
- la plus-value prise par le bien depuis la vente (article 1633) et le remboursement des améliorations utiles qu’il y a apportées (article 1634).
L’éviction partielle ne porte que sur une partie du bien ou sur une charge. Si elle est telle que l’acheteur n’aurait pas acheté sans cette partie, il peut faire résilier la vente (article 1636). Sinon, la partie perdue lui est remboursée à sa valeur au jour de l’éviction, et non au prorata du prix payé (article 1637).
C’est au juge d’apprécier si l’éviction est assez grave pour défaire la vente.
Exemple construit : l’acheteur d’une maison découvre qu’une canalisation du voisin traverse son jardin en vertu d’une servitude conventionnelle que l’acte ne mentionnait pas. C’est une charge non déclarée : il agit en garantie d’éviction, et non en garantie des vices cachés. Selon l’importance de la servitude, il demande la résiliation ou une indemnité (article 1638).
Tant que le prix n’est pas entièrement payé, il peut aussi en retenir le solde jusqu’à ce que le vendeur fasse cesser le trouble (article 1653).
Le geste qui préserve la garantie : appeler le vendeur
Un acheteur assigné par un tiers qui se défend seul prend un risque précis. L’article 1640 prévoit que la garantie cesse s’il se laisse condamner définitivement sans avoir appelé son vendeur dans la procédure, dès lors que celui-ci prouve qu’il avait de quoi faire rejeter la demande.
Appeler le vendeur en garantie dès l’assignation lui permet de se défendre et préserve le recours de l’acheteur.
Pour le délai, la fiche des notaires rattache l’action en garantie d’éviction portant sur un immeuble à la prescription de 30 ans de l’article 2227, et la distingue des actions personnelles, prescrites par 5 ans (article 2224). L’acheteur peut agir dès qu’il est évincé. La qualification de l’action reste discutée et dépend de la situation : un avocat la tranche au vu du dossier.
La garantie d’éviction ne se confond ni avec la garantie des vices cachés, qui vise un défaut matériel du bien, ni avec l’indemnité d’éviction, due au locataire d’un bail commercial dont le bail n’est pas renouvelé. Les cessions de fonds de commerce et de parts sociales connaissent aussi une garantie d’éviction, avec ses propres limites.
Avant de signer l’acte, ou dès le premier courrier d’un tiers
Côté acheteur, la relecture de l’acte porte sur les clauses de servitudes et de garantie, à faire expliquer par le notaire avant la signature. Dès qu’un tiers revendique un droit, le vendeur est prévenu par écrit, puis appelé dans la procédure si elle s’engage.
Côté vendeur, toute servitude, tout usufruit ou toute hypothèque connus se déclarent dans l’acte : une charge déclarée n’ouvre pas la garantie. Le vendeur d’un bien loué vérifie aussi les règles pour vendre un logement occupé par un locataire.
Sources
- Code civil, articles 1626 à 1640 et article 1653
- Notaires de France, « Ventes immobilières : la garantie d’éviction », mis à jour le 9 février 2026
- Code de la consommation, article R212-1
