L’acheteur non professionnel d’un logement peut se rétracter sans motif pendant 10 jours, à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie le compromis. En copropriété, ce délai ne commence qu’après la remise des documents obligatoires. Passé ce délai, restent une condition suspensive, un accord avec le vendeur, ou la perte du dépôt de garantie. Le vendeur, lui, n’a aucun délai.
Vous avez signé un compromis de vente mais vous regrettez : qui peut encore se rétracter, à partir de quand court le délai, le cas de la copropriété, les conditions suspensives, puis ce que coûte une renonciation.
Acheteur ou vendeur : la loi ne vous traite pas pareil
Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique, engage les deux parties : le vendeur à vendre, l’acheteur à acheter, au prix et aux conditions écrits. La sortie n’est pas la même des deux côtés. C’est à l’acheteur que la loi accorde un délai de réflexion, et au vendeur qu’elle n’en accorde aucun.
Vous êtes l’acheteur ou le vendeur du logement ? La suite se lit différemment : les quatre sections suivantes concernent l’acheteur, l’avant-dernière le vendeur.
Dans les 10 jours : se rétracter sans motif
L’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation accorde à l’acquéreur non professionnel d’un logement un délai de rétractation de 10 jours. Pendant ce délai, il renonce sans donner de raison et sans pénalité.
Le délai commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie le compromis, ou le lendemain de sa remise en main propre, date que vous avez dû écrire de votre main. Il se compte en jours calendaires, week-ends et jours fériés compris. La rétractation s’envoie par lettre recommandée avec accusé de réception, adressée au vendeur.
Les sommes versées sont rendues dans les 21 jours suivant le lendemain de la rétractation, d’après les notaires. Exiger un versement avant la fin du délai est d’ailleurs interdit, sauf si le compromis passe par un professionnel mandaté ou si la somme est consignée chez un professionnel garanti : l’infraction est punie de 30 000 € d’amende, montant en vigueur en 2026.
En copropriété : un délai qui n’a peut-être pas commencé
Pour un appartement ou une maison en copropriété, le délai de 10 jours ne commence que si l’acheteur a reçu une série de documents, parmi lesquels :
- la fiche synthétique des données financières et techniques de la copropriété ;
- le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, avec leurs modifications publiées ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années ;
- les charges payées par le vendeur sur les 2 derniers exercices, et la part du fonds de travaux attachée au lot ;
- les sommes que l’acheteur pourrait devoir au syndicat des copropriétaires.
Si l’un de ces documents manque, le délai n’a pas commencé : l’acheteur qui croit l’avoir laissé passer peut encore se rétracter, dans les 10 jours qui suivent leur remise.
Après le délai : les conditions suspensives
Une condition suspensive est un événement inscrit au compromis, sans lequel la vente tombe : obtention d’un prêt, d’un certificat d’urbanisme, purge du droit de préemption, travaux à réaliser par le vendeur. Si elle ne se réalise pas dans le délai prévu, le compromis devient caduc et le dépôt de garantie est rendu en entier.
La condition de prêt dure au moins 1 mois à compter de la signature. Elle protège l’acheteur qui a déposé des demandes conformes au compromis, montant, durée et taux, et qui conserve les refus écrits des banques. Elle ne sert pas de porte de sortie à celui qui n’a rien demandé : le point se tranche alors devant un juge.
Sans condition : l’accord amiable, ou ce que coûte la renonciation
Hors délai et hors condition, deux issues restent ouvertes à l’acheteur, et leur coût diffère :
| Situation | Sort de la somme versée |
|---|---|
| Rétractation dans les 10 jours | Rendue en entier, sous 21 jours |
| Condition suspensive non réalisée | Rendue en entier |
| Accord amiable avec le vendeur | Selon l’accord écrit, signé des deux parties |
| Renonciation sans motif ni accord | Conservée par le vendeur, plus une éventuelle clause pénale |
Le dépôt de garantie représente souvent 10 % du prix, bloqué sur le compte séquestre du notaire. Exemple construit : pour un logement de 250 000 €, la renonciation sans accord coûte 25 000 € au minimum. Une clause pénale peut prévoir davantage ; le montant final dépend du contrat et, en cas de litige, du juge.
Côté vendeur : aucun délai, et un engagement ferme
Le vendeur est engagé dès sa signature : aucun texte ne lui accorde de délai de rétractation. Une annulation n’est possible qu’avec l’accord de l’acheteur. S’il se désiste seul, il engage sa responsabilité contractuelle, et l’acheteur peut réclamer des dommages et intérêts. Un propriétaire bailleur qui vend un logement occupé respecte en outre les règles du congé pour vendre un logement loué.
Ce qu’il faut vérifier aujourd’hui
Retrouvez la date de première présentation de la lettre recommandée, ou la date écrite de votre main. En copropriété, listez les documents reçus. Relisez les conditions suspensives et leurs dates. Si le délai court encore, envoyez la lettre recommandée le jour même ; sinon, contactez le notaire avant toute décision.
Sources
- Service-public.gouv.fr, « Promesse de vente d’un logement existant : promesse unilatérale ou compromis » (F2965), vérifié le 10 avril 2026
- Service-public.gouv.fr, « Achat d’un logement en copropriété » (F37190), vérifié le 19 septembre 2025
- Code de la construction et de l’habitation, article L271-1
- Tangram Notaires, « Compromis de vente : comment se rétracter ? », 23 juin 2025
