Un T3 compte trois pièces principales, soit le plus souvent deux chambres et un séjour. La cuisine, la salle de bain, les WC et le couloir ne comptent pas. Le sigle relève de l’usage des annonces. Ce qui engage le propriétaire qui loue, ce sont les règles de surface : au moins une pièce de 9 m², et 9 m² par chambre en colocation à baux séparés.
Ce que compte le chiffre, ce que le sigle n’engage pas, ce dont le propriétaire répond, le cas de la colocation, puis la visite.
Ce que compte le chiffre
Dans une annonce immobilière d’agence, le chiffre qui suit le T, ou le F, compte les pièces principales : les pièces où l’on vit et où l’on dort. Un appartement T3 et un F3 désignent donc le même logement, qu’il soit en location ou à l’achat, et la logique vaut aussi pour une maison. La cuisine, même une cuisine ouverte sur le séjour ou le salon, la salle de bain, les WC et les dégagements ne sont pas comptés.
| Type | Pièces principales | Répartition la plus courante |
|---|---|---|
| Studio ou T1 | 1 | Une pièce de vie qui sert aussi de chambre |
| T2 | 2 | Un séjour, une chambre |
| T3 | 3 | Un séjour, deux chambres |
| T4 | 4 | Un séjour, trois chambres |
La répartition reste une habitude. Un T3 peut aussi réunir un séjour, une salle à manger fermée et une seule chambre : il compte toujours trois pièces principales.
Ce que le sigle n’engage pas
Le sigle T3 relève de l’usage immobilier, pas d’une définition qui fixerait le nombre de chambres. Il ne dit pas non plus s’il s’agit de deux chambres indépendantes, chacune avec sa porte et sa fenêtre. Une chambre qui ne se dessert qu’en traversant l’autre compte comme une pièce principale, même si elle se prête mal à deux occupants qui ne se connaissent pas.
Dans la vidéo, un architecte d’intérieur part d’un T3 de ce type, dont une chambre n’est accessible que par la salle de bain ou par l’autre chambre, et compare quatre plans pour obtenir deux chambres indépendantes.
Ce dont le propriétaire répond en location
Quel que soit le nombre de pièces annoncé, le logement loué doit être un logement décent. Côté surface, la règle porte sur une seule pièce : le propriétaire doit fournir au moins une pièce principale de 9 m² de surface habitable avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou de 20 m³ de volume habitable. Le règlement sanitaire départemental peut être plus strict.
Un T3 dont l’une des chambres fait 7 m² peut donc être décent, si une autre pièce principale atteint 9 m². Au titre de la décence, le locataire ne peut pas exiger que chaque chambre atteigne 9 m², sauf en colocation à baux séparés ; le règlement sanitaire de la commune peut toutefois fixer un minimum pour les autres pièces.
Le T3 en colocation
La règle change selon le bail. Avec un bail unique signé par tous, le seuil de décence reste celui du logement entier. Pour que les colocataires puissent toucher l’aide personnelle au logement (APL, ALS ou ALF), il faut au moins 16 m² de surface habitable pour deux, puis 9 m² par colocataire supplémentaire, dans la limite de 78 m² pour huit personnes et plus.
Quand chaque colocataire signe son propre bail, chaque chambre doit faire au moins 9 m² et 20 m³, sans compter les pièces communes. La décence s’apprécie toutefois sur l’ensemble du logement, équipements et pièces communes compris.
Exemple construit : un T3 de 62 m² avec deux chambres de 11 m² et 8 m², loué à deux colocataires. Avec un bail unique, la chambre de 8 m² ne bloque pas la location. Avec deux baux séparés, elle ne peut pas être la chambre attribuée à l’un des colocataires.
À la visite
- compter les pièces principales soi-même, cuisine et salle de bain exclues ;
- vérifier que chaque chambre a sa propre porte sur un dégagement ou le séjour ;
- demander la surface de chaque chambre, pas seulement la surface totale, surtout pour une famille ou si une chambre doit aussi servir de bureau ;
- en colocation, savoir avant de signer s’il y aura un bail unique ou un bail par colocataire.
Sources
- Service-public, « Logement à louer décent », vérifié le 21 mars 2025 (loi du 6 juillet 1989, article 6 ; décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002)
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