« Propriété rurale » n’est pas une catégorie légale : ce qui compte est la nature du bien. La Safer peut préempter les biens immobiliers à usage agricole, les terrains nus à vocation agricole et les bâtiments d’habitation d’une exploitation. Le fermier en place a son propre droit, avec deux mois pour répondre. L’acquéreur évincé est prévenu dans les quinze jours.
Qui supporte le risque d’être évincé ? L’acheteur d’une maison avec terres, qui a signé un compromis, peut se voir préférer un autre acquéreur. Voici les biens concernés, les deux préempteurs, le contenu de la décision et ce que l’acquéreur évincé peut attendre.
Ce que recouvre le mot
Le code rural vise la nature du bien, pas le mot « rural ». Le droit de préemption de la Safer, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, porte sur la vente à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et des biens mobiliers qui leur sont attachés, ou de terrains nus à vocation agricole (article L143-1).
Sont à vocation agricole les terrains situés en zone agricole protégée, dans un périmètre délimité en application de l’article L113-16 du code de l’urbanisme, ou dans une zone agricole ou une zone naturelle et forestière d’un document d’urbanisme. Sans document d’urbanisme, ce sont les secteurs non urbanisés des communes, à l’exclusion des bois et forêts.
Le droit peut aussi viser les bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole, ainsi que certains bâtiments utilisés pour une activité agricole dans les dix dernières années, pour leur rendre un usage agricole. Le texte lu est celui en vigueur depuis le 20 août 2026.
Deux préempteurs, deux notifications
| Safer | Fermier en place | |
|---|---|---|
| Texte | Code rural, article L143-1 | Code rural, article L412-1 |
| Biens visés | Biens à usage agricole, terrains nus à vocation agricole, bâtiments d’habitation d’exploitation | Les biens exploités par le preneur, dans toute vente ou adjudication, même sur surenchère |
| Qui est informé | Le notaire reçoit la décision de la Safer, par lettre recommandée ou voie électronique | Le preneur, par lettre recommandée du notaire, avec le prix et les conditions |
| Délai de réponse | Non fixé par l’article L143-1 | Deux mois à compter de la réception de la lettre |
Les deux droits relèvent d’articles distincts du code rural, chacun avec sa procédure. Selon les deux avocats de la vidéo plus bas, le droit de la Safer s’efface en principe devant celui du preneur en place, qui est prioritaire. La préemption de la Safer poursuit des objectifs fixés par la loi, dont l’installation d’agriculteurs et la lutte contre la spéculation foncière (article L143-2).
Ce que la décision de la Safer doit contenir
La décision est notifiée au notaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par voie électronique. Elle porte l’identification cadastrale des biens, leur prix d’acquisition et l’objectif légal poursuivi (article R143-6). L’acquéreur évincé est informé dans les quinze jours à compter de la réception de la décision par le notaire.
Certaines ventes ne se préemptent pas : l’article L143-4 écarte notamment les échanges, les acquisitions par des cohéritiers en cas de vente amiable ou judiciaire, et des terrains de jardins familiaux jusqu’à 1 500 m².
Le fermier : deux mois, le silence vaut renonciation
Deux avocats détaillent le mécanisme dans la vidéo. Le fermier achète par priorité à l’acquéreur choisi par le propriétaire. Il doit, selon eux, être agriculteur depuis au moins trois ans, ne pas posséder plus qu’une surface fixée par région et s’engager à exploiter le bien au moins neuf ans. Le notaire lui écrit par lettre recommandée ; en cas de pluralité de preneurs, tous sont notifiés. S’il ne répond pas dans les deux mois, il est réputé renoncer.
Le fermier peut contester le prix devant le tribunal paritaire des baux ruraux, qui fixe la valeur vénale après expertise. Si la vente est passée en méconnaissance de son droit, il dispose de six mois à compter de la connaissance de la date de la vente pour agir.
Le fermier dispose de deux mois pour répondre. Les risques d’une vente qui s’allonge sont décrits dans l’article sur la vente longue.
Ce que l’acquéreur évincé peut attendre
L’acquéreur évincé est informé dans les quinze jours de la réception de la décision par le notaire (article R143-6). Les garanties dues par un vendeur à son acheteur sont détaillées dans l’article sur la garantie d’éviction.
Avant de signer
- Demandez au notaire si le bien relève de la Safer, d’un fermier en place ou des deux.
- Identifiez la nature du bien : usage agricole, terrain nu, bâtiment d’habitation d’exploitation.
- Vérifiez le classement des parcelles dans le document d’urbanisme.
- Prévoyez les délais : deux mois pour le fermier, quinze jours pour être informé d’une préemption de la Safer.
- Faites préciser par le notaire la date de réception de chaque notification.
Sources
- Code rural et de la pêche maritime, articles L143-1, L143-2, L143-4, R143-6, L412-1, L412-2 et L412-8
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